Sửa đổi Luật Đất đai: Cần đồng bộ, chi tiết và phù hợp với thực tiễn

Luật sư Nguyễn Văn Chiến (Ảnh: HNV)

 Cả nước đang tích cực đóng góp ý kiến vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Nhân dịp này, phóng viên Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam đã trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Chiến, Ủy viên Ban thường vụ – Phó Tổng thư ký Liên đoàn luật sư Việt Nam, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.

Phóng viên (PV): Luật sư đánh giá như thế nào về việc sửa đổi Luật Đất đai lần này, nhất là công bố rộng rãi lấy ý kiến của toàn dân trong góp ý, sửa đổi?

Luật sư Nguyễn Văn Chiến: Luật Đất đai của chúng ta đã qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Tuy nhiên, quá trình thi hành Luật này vẫn bộc lộ nhiều vấn đề bất cập. Tại thời điểm này, đặt ra vấn đề sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai trên cơ sở có tính đến việc thực hiện trưng cầu dân ý là hết sức cần thiết. Điều này cho thấy Đảng, Nhà nước và Chính phủ đã hết sức coi trọng quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Tuy nhiên, để việc sửa đổi, bổ sung lần này có hiệu quả, chúng ta cần tập trung nghiên cứu một cách cẩn trọng về những vấn đề nóng bỏng hiện nay như: chính sách pháp luật xác lập quyền sử dụng đất, cơ chế chuyển dịch, thu hồi đất với những mục đích thu hồi khác nhau, lợi ích tối đa khác của người dân có đất bị thu hồi …trên cơ sở tuân thủ các quy định của Hiến pháp, Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.

Chẳng hạn, đối với việc thu hồi đất, nên chăng chỉ áp dụng chính sách thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh và phục vụ lợi ích quốc gia còn việc thu hồi đất để sử dụng cho mục đích công cộng và phát triển kinh tế – xã hội phải áp dụng hình thức trưng mua theo tinh thần của Điều 23 Hiến pháp hiện nay…

Tóm lại, Luật Đất đai sửa đổi lần này cần nghiên cứu để bảo đảm nguyên tắc căn bản của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật, phải phù hợp với quy định của Hiến pháp và pháp luật có liên quan thì mới khắc phục được những tồn tại.

PV: Xung quanh việc thu hồi đất, có nhiều ý kiến khác nhau. Theo luật sư, cần nhìn nhận như thế nào về nội dung này?

Luật sư Nguyễn Văn Chiến: Thực tế thời gian qua, có tình trạng thu hồi đất tràn lan, dễ dãi. Tuy nhiên, hiện, vẫn chưa có sự đánh giá tác động xã hội đối với đời sống của người dân có đất bị thu hồi đặc biệt là các đối tượng nhường đất để chủ đầu tư (các doanh nghiệp) làm khu đô thị giờ họ đi đâu, sống thế nào! Chúng ta cần quan tâm đến những vấn đề “hậu thu hồi đất” của người dân mất đất; tránh thực trạng người dân bám đất thì mất kế sinh nhai, đất thu hồi xong doanh nghiệp không triển khai dự án để hoang. Làm tốt điều này ắt hẳn sẽ giảm tải rất lớn áp lực giải quyết khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, vượt cấp của người dân trong lĩnh vực đất đai vốn đang là áp lực với các cơ quan quản lý Nhà nước.

Chúng ta cũng nên xem xét một cách cẩn trọng và kỹ lưỡng về chính sách thu hồi đất, nhất là với các mục đích thu hồi đất khác nhau. Thực tế phản ánh, vì mục đích phát triển kinh tế, chúng ta đã thu hồi khá nhiều đất cho các nhà máy, khu công nghiệp, sân golf… nhưng vì nhiều lý do khác nhau một số dự án thu hồi đất đã để hoang hóa, lãng phí trong khi người dân không có đất để canh tác, đời sống của họ bấp bênh, gặp nhiều khó khăn, tạo cho họ bức xúc kéo dài dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện về đất đai ở rất nhiều nơi.

Ngoài ra, đối với trường hợp thu hồi đất nhằm sử dụng đất cho các dự án kinh tế xã hội, phát triển cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế, khu công nghệ cao, dự án của Nhà đầu tư nước ngoài… thì cần xem xét theo hướng trưng mua, trưng dụng mới đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân có đất.

Đối với việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đang là vấn đề mấu chốt, nhức nhối hiện nay thì Luật Đất đai lần này nhất thiết phải sửa đổi toàn diện về trình tự, thủ tục thu hồi cũng như chính sách về quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi. Ví dụ, người dân được tái định cư thì khu tái định cư phải đảm bảo các điều kiện về kỹ thuật, hạ tầng xã hội tốt hơn nơi ở cũ; đừng để tồn tại hiện trạng nơi tái định cư để hoang trong khi người dân vẫn quay về đòi nơi ở cũ do điều kiện khu tái định cư không bảo đảm đời sống thiết yếu, thường nhật cho người dân về hạ tầng. Nhiều khu tái định cư khi bàn giao cho người dân đã xuống cấp do chất lượng công trình xây dựng không bảo đảm.

Đối với dự án kinh tế quy mô nhỏ và vừa chúng ta nên áp dụng cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người dân dưới nhiều hình thức (đầu tư, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn…) để tạo điều kiện cho các bên tối đa hóa lợi ích và nhu cầu thực tế của mình.

Đối với đất nông nghiệp, nếu Nhà nước trưng mua, trưng dụng phải bồi thường để tránh thiệt thòi cho nông dân. Vừa qua, việc thu hồi và giải quyết việc làm chỉ mang tính hình thức. Do vậy, phải bổ sung phương pháp hoán đổi, hoặc chuyển đổi bằng cổ phiếu ở các dự án đầu tư khi người dân không còn đất sản xuất.

PV: Có ý kiến cũng cho rằng, việc định giá đất hiện nay còn nhiều rắc rối, phức tạp, khó có thể đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Luật sư nghĩ sao về điều này?

Luật sư Nguyễn Văn Chiến: Quả thật, cách ban hành và định giá đất hiện nay còn nhiều bất cập, chưa phù hợp và sát với thực tế giao dịch về đất trong nhân dân nên gây ra khiếu nại, khiếu kiện, bất bình trong dân chúng nhưng dự thảo Luật sửa đổi lần này vẫn chưa có nhiều thay đổi. Chúng ta thấy rằng hiện nay giá đất có liên quan mật thiết với quy hoạch sử dụng đất, nên khâu quy hoạch phải được chú trọng đặc biệt, không chỉ xác định rõ mục tiêu sử dụng mà phải chi tiết hóa cả đến mật độ xây dựng, số tầng cao, các tiêu chí công trình công cộng sử dụng chung của từng dự án… Sau khi thiết kế, phê duyệt, thẩm định tốt quy hoạch rồi mới định được giá. Bên cạnh đó, cũng cần khảo sát giá giao dịch thực tế trong nhân dân để có chứng thư thẩm định giá phù hợp làm cơ sở xác định giá đất tốt nhất cho người dân.

Đất đai là tài sản đặc biệt, là nguồn sống của người dân. Nếu không còn đất, nông dân mất nguồn sống, nhất là nông dân lớn tuổi không thể vào làm việc ở nhà máy, xí nghiệp. Giá đất phù hợp với giá thị trường thì phải làm rõ vì chênh lệch rất cao. Theo đó, giá thị trường là nơi gặp gỡ của cung và cầu ở số lượng cao nhất. Một minh chứng là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang vô cùng khó khăn, người dân có đất trong diện giải phóng mặt bằng đang rất muốn được chi trả nhanh chóng, thay vì trước đó họ tìm cách trì hoãn việc giao đất.

Thực tế cũng cho thấy, dù áp dụng cùng một giá, nhưng người bị thu hồi đất là muốn giá đất cao, nhưng người nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì muốn giá đất thấp. Do vậy, cần có chính sách phù hợp cho sửa đổi luật này, Nhà nước cần có cơ chế xử lý chênh lệch giá đất tại các khu vực giáp ranh giữa các địa phương và giữ vai trò là người xây dựng cơ chế, chính sách, điều tiết hướng dẫn kiểm tra và Nhà nước không cần phải thực hiện thẩm định giá trên thị trường mà nên xã hội hóa để các công ty thẩm định giá độc lập thực hiện. Như vậy, sẽ phù hợp với luật lệ quốc tế và tránh việc vừa đá bóng, vừa thổi còi.

PV: Theo Luật sư, để Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phát huy được hiệu quả, cần phải làm gì?

Luật sư Nguyễn Văn Chiến: Có một số vấn đề nổi cộm trong thi hành Luật Đất đai hiện nay thì phải được chấn chỉnh, khắc phục kịp thời. Chẳng hạn, nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền các cấp trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cá thể hóa trách nhiệm của các cơ quan quản lý đất đai trong quy hoạch, thẩm quyền cấp đất, mục đích sử dụng đất và cần gắn trách nhiệm của cấp xã trong quản lý đất đai.

Riêng đối với quy hoạch, cần có những quy định cụ thể điều chỉnh một cách khoa học, tránh lãng phí. Thời gian qua, quy hoạch 4 cấp đã gây nhiều tốn kém lãng phí mà không hiệu quả. Cấp xã đa số không đủ năng lực làm quy hoạch. Công tác dự báo chưa sát với tình hình thực tế, chưa đánh giá được tác động về môi trường, bảo vệ nguồn tài nguyên… Do đó, trong Luật sửa đổi cần khắc phục được bất cập này. Thêm nữa, cũng cần phải điều chỉnh để công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tính liên kết. Đồng thời, Luật sửa đổi lần này cần quy định về lấy ý kiến để đảm bảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với nguyện vọng chung của người dân.

Cũng cần phải chú ý, Việt Nam là một quốc gia thống nhất, đa dân tộc. Vì thế, các chính sách phải phù hợp với đặc thù của các vùng miền và các dân tộc. Hiện nay, đồng bào dân tộc thiểu số đa phần sinh sống bằng nghề nông, tư liệu sản xuất chính là đất đai nên Luật sửa đổi lần này cũng cần quy định chi tiết, cụ thể hơn về một số vấn đề đặc thù như vấn đề điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong đồng bào dân tộc thiểu số, về nhiệm vụ, quyền hạn đối với đất cộng đồng. Bên cạnh đó, cũng cần bổ sung các quy định nghiêm cấm việc đầu cơ mua bán, bao chiếm đất đai trong vùng đồng bào dân tộc thiểu số, vùng biên giới như hiện trạng một số nơi đã phản ánh.

Sửa đổi Luật Đất đai lần này cũng cần có cơ chế công khai giám sát. Kết quả giám sát việc thực hiện chính sách pháp luật trong giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân đối với các hành vi hành chính, quyết định hành chính về đất đai cho thấy việc khởi kiện của người dân về lĩnh vực này có xu hướng tăng liên tục trong nhiều năm trở lại đây. Nguyên nhân có nhiều nhưng chủ yếu là do người dân không hài lòng về kết quả giải quyết của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo. Thực tế cho thấy người dân có bức xúc về đất đai cần phải được giải quyết kịp thời, nhưng phần lớn không đủ điều kiện thuê luật sư, thiếu thông tin về các quy định, thủ tục pháp lý. Vẫn cần có một tổ chức hoạt động độc lập theo luật định, có chức năng như trọng tài đứng ra trợ giúp pháp lý cho người dân tổ chức hòa giải giữa người khởi kiện và cơ quan hành chính bị khởi kiện thì sẽ có hiệu quả trong việc giảm bớt khiếu kiện tại Tòa án Hành chính đang ngày càng gia tăng như hiện nay.

PV: Lần này, cùng với góp ý của toàn dân về Luật Đất đai (sửa đổi), cả nước cũng đang sôi nổi góp ý đối với Dự thảo sửa đổi Hiến pháp 1992, trong đó cũng có nội dung về đất đai. Luật sư đánh giá thế nào về ý kiến “Luật Đất đai sửa đổi cần đảm bảo tính hợp hiến”?

Luật sư Nguyễn Văn Chiến: Tại Điều 23, Hiến pháp năm 1992 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”. Do đất đai là tài sản và là loại hàng hóa đặc biệt nên cần thiết phải luật hóa để bảo đảm quyền tài sản của công dân theo quy định của Hiến pháp.

Như vậy, để đảm bảo tính hợp hiến, Dự thảo Luật sửa đổi lần này nên quy định theo hướng Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia. Trường hợp sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế xã hội như xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp, dịch vụ, các dự án 100% vốn nước ngoài, các dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA thì sử dụng cơ chế trưng mua, trưng dụng. Có như vậy mới đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và người dân có đất.

PV: Xin cảm ơn luật sư!